安信证券：利好政策发布 维持房地产业“领先大市－A”投资评级

针对房地产业降低资本金比例的新政策，安信证券1日发布投资报告表示，维持房地产业“领先大市－A”投资评级。

　　国务院总理温总理4 月29 日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《关于2009 年深化经济体制改革工作的意见》，其中，为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构，决定对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。

　　会议决定，降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”的电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷项目以及电解铝、玉米深加工项目的资本金比例。会议要求，金融机构要认真评估项目，在提供信贷支持和服务的同时，切实防范金融风险。

　　另外，5 月27 日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例进行调整的细则，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例调降为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

　　安信证券点评如下：

　　1．政策推出的背景

　　1．1 在2008 年末中央经济工作会议上，国家再次明确房地产为支柱性产业。房地产带动上下游产业链长，在外需吃紧、复苏不确定的情况下，支持房地产行业是复苏经济的必然选择。

　　1．2 政府搞活房地产的刺激政策的第一大步已经取得显著成效。政府首先在08 年末重拳推出刺激房地产消费的政策，目前全国市场明显复苏，成交量大幅高于08 年同期，目前部分城市的周成交量持续处于近几年的历史高位。

　　1．3 然而房地产投资依然低迷，促使政府刺激地产的政策快速进入第二阶段：即给以房地产开发商直接的资金支持，以促进房地产投资。因为前4 个月房地产投资很低，下面如果仍依靠销售回暖作为主力带动投资，提升速度自然会比较缓慢。因此，政府此次推出降低开发商资本金的政策意图非常明显，就是鼓励和刺激开发商投资。

　　2．政策推出的意义

　　2．1 安信证券认为，该政策对普通商品房开发商影响最为显著。

　　2．2 提高杠杆率将是开发商提升ROE 的又一途径，同时也要求开发商加快资产周转安信证券知道ROE＝利润率×总资产周转率×杠杆倍数。

　　提高杠杆倍数可以显著提高开发商的ROE 水平。按照普通商品房资本金比例从35％降至20％，理论上开发商的杠杆倍数提高23％，静态看也就使ROE 提高23％。

　　当然，加快资产周转也是相伴而生的必然选择。高杠杆会侵蚀部分利润，安信证券认为明智的开发商在提高杠杆的同时一定是要加快周转以弥补。同时，促进投资也会增加中期的供给压力，这也要求普通商品房开发商以加快周转为首任。

　　从这个角度出发，在房地产板块投资策略上，土地储备适中、高周转的公司是安信证券的首选，比如万科A、保利地产、金地集团、荣盛发展、滨江集团、万通地产、苏宁环球等。而安信证券放弃土地多但周转慢的普通商品房开发商。

　　投资建议：

　　维持行业“领先大市－A”的投资评级。万科A 投资评级为“买入－A”。